Inteligência Artificial a Favor do Mercado Imobiliário

Como os AVMs (Automated Valuation Models), ou Modelos de Avaliação Automática, podem aumentar a produtividade dos Corretores de Imóveis

Dados imobiliários para avaliação de imóveis residenciais

Anúncios com preços inflacionados, informações dos valores de venda pouco confiáveis nas matrículas de imóveis e muito tempo perdido com pesquisa de campo para tentar descobrir o valor de mercado de casas e apartamentos. Só quem trabalha diretamente com a avaliação de imóveis sabe das dificuldades existentes para se obter informações de qualidade para elaborar um laudo de avaliação ou um parecer técnico de avaliação mercadológica.

Até hoje, o mercado imobiliário residencial esteve centrado nas avaliações tradicionais baseadas nos métodos conhecidos (involutivo, comparativo, custo), mas há alguns anos uma nova tecnologia tem entrado no mercado e ajudado os avaliadores, reduzindo todo esse tempo de pesquisa e criação de ferramentas. Esse é o caso dos AVMs (Automated Valuation Models), que são modelos de avaliação automática baseados em dados imobiliários.

Com essa tecnologia disponível, o trabalho dos corretores de imóveis estaria ameaçado? A nossa conclusão é que essas ferramentas existem para ajudar os corretores de imóveis a serem mais produtivos e focarem nas tarefas que mais aumentam a chance de fechar negócio como visitas e relacionamento. Além disso, o julgamento do que o computador diz ser verdade é muito importante, aumentando ainda mais a necessidade de especialistas.

Entenda abaixo com essa tecnologia pode melhorar a vida dos corretores de imóveis.

Inteligência Artifical

Antes de nos aprofundar sobre os AVMs, precisamos entender o que é Inteligência Artificial. Este termo foi criado em 1956 por John McCarthy, professor e cientista da computação americano que foi pioneiro no desenvolvimento da tecnologia.

A “AI”, abreviação da palavrava “Artificial Inteligence”, é a capacidade de uma máquina de resolver problemas de forma cada vez mais rápida e eficiente por meio do aprendizado e conhecimento agregado ao longo do tempo. Isso ocorre de forma muito parecida ao cérebro humano, que processa informações ao tomar decisões.

Antigamente, falar de Inteligência Artificial era algo tão fora de realidade, que poderia ser considerado ficção científica. Hoje em dia esta tecnologia está cada vez mais presente em nossas vidas. Mesmo que muita gente não tenha percebido, a AI é utilizada para prevenir fraudes em cartões de crédito, para sugerir o próximo filme que você verá no Netflix ou no desenvolvimento de carros autônomos.

Quem diria, num mercado considerado “jurrássico” e que até então era pouquíssimo digitalizado, a Inteligência Artificial também já começa a ter as suas primeiras aplicações. Tanto no atendimento aos clientes quanto na avalição de imóveis, a AI é uma realidade no mercado imobiliário.

Porém muita gente tem receio em ter o seu trabalho substituído pela tecnologia. Será que isso ocorreria com os corretores de imóveis?

Computadores vs Seres Humanos

A cada ano que se passa, pessoas que fazem trabalhos repetitivos e processos manuais começam a ser substituídas por robôs e computadores. Hoje em dia é possível realizar o check-in de vôos pela internet ou movimentar a conta bancária sem precisar ir à uma agência. persas indústrias substituíram o trabalho humano por máquinas que agora automatizam a maior parte dos processos.

O campo da Inteligência Artificial vem evoluindo em uma escala cada vez maior. Em 2010, o dinheiro investido em startups que utilizam a AI para solucionar problemas foi inferior à 20 milhões de dólares. Só em 2018, as startups de AI e Big Data já receberam mais de U$ 1 bilhão em investimentos, um montante 50 vezes maior.

Há pouco mais de 20 anos, o computador Deep Blue ganhou do campeão de xadrez Garry Kasparov. Em 2016, o computador AlphaGo, do Google, venceu uma partida de “Go”, um jogo de tabuleiro chinês que tem mais de 2500 anos e é considerado muito mais complexo que o xadrez por exigir criatividade e pensamento estratégico.

No final das contas, os computadores vão conseguir fazer quase tudo que os seres humanos fazem, com uma exceção importante: É muito improvável que um computador tenha sentimentos e sensações e se relacione com outros seres humanos da mesma forma como nós nos relacionamos.

Devido à tantas notícias sobre profissões que vêm se tornando obsoletas por causa dos avanços tecnológicos, muitos corretores de imóveis se sentem ameaçados. Porém, como já falamos no artigo “Futuro das Imobiliárias: Morte ou Transformação?“, a extinção dessa profissão é pouco provável.

Afinal de contas, o corretor de imóveis lida no dia a dia com clientes, que são seres humanos de carne e osso que tem sonhos, desejos, medos, ambições e etc. Para que uma venda ocorra, é fundamental que haja uma relação de confiança entre as partes envolvidas numa negociação. Portanto, carisma, empatia e consultoria personalizada é algo que nenhuma máquina irá propiciar.

De toda maneira, é importantíssimo salientar que apenas os profissionais do mercado imobiliário que passarem a utilizar o melhor da tecnologia para oferecer o melhor serviço irão sobreviver.

A tecnologia está aí para nos servir e a Inteligência Artificial é capaz de fazer algo com muito mais eficácia do que qualquer ser humano consegue: analisar milhares de dados e entregar uma estimativa de precificação de um imóvel em questão de segundos.

Hoje isso já é uma realidade com os AVMs, ou Automated Valuation Models.

AVM – Automated Valuation Models ou Modelo de Avaliação Automática

O Modelo de Avaliação Automática, ou Automated Valuation Model (AVM), é simplesmente uma nova maneira de se estimar o preço de mercado dos imóveis utilizando inteligência artificial.

É a pura combinação de modelagem matemática com um banco de dados. Atualmente, a maioria dos AVMs existentes calculam o valor de um imóvel analisando os preços de imóveis semelhantes. Alguns podem levar em consideração avaliações anteriores, os movimentos históricos de preços e as características do imóvel.

Atualmente, corretores de imóveis, que também são peritos avaliadores, engenheiros e arquitetos que precisam elaborar um laudo de avaliação ou dar um parecer técnico sobre o preço de venda de determinado imóvel, utilizam diferentes métodos que devem seguir a norma ABNT NBR 14.653-1. O método mais comum é o Comparativo Direto de Dados de Mercado.

Esse processo envolve não só a inspeção presencial do imóvel, como também uma extensa pesquisa em anúncios e preços de transações que são bastante difíceis de se obter. Mesmo que hoje em dia existam softwares que ajudem esses profissionais a elaborar os laudos e relatórios, esse trabalho envolve muito tempo para buscar as informações e ainda assim está sujeito à erros humanos.

Como os AVMs têm a capacidade de comparar centenas de variáveis, incluindo fatores macro e microeconômicos, várias horas de trabalho poderiam ser poupadas na velocidade de um clique. No final das contas, esses profissionais irão se tornar curadores dessas informações.

Mesmo com processos mais automatizados, os laudos de avaliação precisam de profissionais que se responsabilizem por eles e um cliente que deseja vender seu imóvel ainda precisa de uma consultoria completa que envolve o marketing imobiliário, bom atendimento, negociações, diligências e etc.

Um dos maiores defensores dessa ideia se chama Noah Isaacs, um avaliador de imóveis norte-americano que fundou a Bowery, uma empresa especialista em real estate valuation. Ele afirmou que gastava 70% do tempo dele fazendo trabalhos manuais e repetitivos e que hoje, a Bowery possibilita seus usuários terem mais tempo livre e assim dediquem mais tempo para obter novos clientes e aumentar a produtividade.

AVMs Nos Estados Unidos e outros países

O uso de AVMs nos Estados Unidos, Europa, Austrália e outros países tem sido uma tendência bastante comum. Empresas como Purple Bricks, Opendoor, Offerpad, Compass, Redfin e várias outras disponibilizam esse tipo de ferramenta nos próprios sites. Um dos AVMs mais famosos é o Zestimate, do Zillow – o maior portal de imóveis dos Estados Unidos e do mundo, com 160 milhões de visitantes mensais e 110 milhões de imóveis listados. Para se ter uma ideia da magnitude do Zillow, aproximadamente 80% dos imóveis residenciais dos Estados Unidos possuem informações cadastradas no portal.

Em 2006, no ano em que foi lançado, o Zestimate tinha uma média de desvio de 14% para mais ou para menos, o que tornava a estimativa bastante imprecisa. Porém, ao longo do tempo o algoritmo foi aperfeiçoado e hoje essa margem de erro caiu para apenas 5%. Para melhorar o AVM ainda mais, o Zillow Group chegou a lançar um desafio com um prêmio de um milhão de dólares para a pessoa ou equipe que conseguisse melhorar a precisão do Zestimate.

AVMs no Brasil

A utilização de AVMs no Brasil está só começando, pois há poucas empresas do mercado imobiliário que investem forte em tecnologia. Atualmente podemos destacar o Quinto Andar, que utiliza um algoritimo baseado nas próprias locações para estimar o preço de locação de imóveis de São Paulo. A ferramenta está disponível para proprietários de imóveis que pretendem alugar pelo Quinto Andar.

Outras Startups também tem utilizado AVMs, porém ao contrário dos Estados Unidos, as informações disponíveis no mercado imobiliário brasileiro são bastante escassas e imprecisas, o que dificulta a precisão de Modelos de Avaliação Automática.

Problemas que os AVMs Podem Ajudar a Solucionar

Imóveis mal avaliados ou mal precificados trazem uma série de problemas.

Quando laudos de avaliação ou pareces técnicos de avalição mercadológica são imprecisos, imóveis leiloados na esfera judicial podem demorar mais tempo para serem arrematados ou podem ser vendidos por valores muito baixos, prejudicando as partes rés ou autoras de processos judiciais.

O mesmo acontece na esfera extrajudicial, principalmente com bancos que realizam liquidação forçada dos imóveis ou ficam com um grande estoque encalhado de imóveis retomados por alienação fiduciária.

Já no mercado imobiliário como um todo, vemos que a grande maioria dos imóveis possuem precificações bastante imprecisas. Na plataforma da InfoProp, existem persos imóveis cujo o valor da transação teve um spread de 40% a menos em relação ao preço anunciado.

Essa assimetria de informações termina favorecendo uma parte em detrimento da outra. Quando um proprietário vende muito bem ou quando um comprador paga barato, valores são transaferidos dentro da cadeia, tornando o mercado menos dinâmico.

Não por acaso, o receio de se perder dinheiro ou levar desvantagem na transação imobiliária somado à falta de transparência, faz com que a velocidade de vendas do mercado imobiliário brasileiro seja bastante lenta.

De acordo com a Associação Brasileira das Incorporadoras Imobiliárias, o tempo médio para a venda de um imóvel no Brasil chegou a 1 ano e 4 meses. Enquanto isso, nas maiores cidades dos Estados Unidos, o tempo médio da venda de uma casa dificilmente passa os 90 dias.

A Tecnologia a Favor dos Profissionais do Mercado

Assim como robôs que fazem cirurgia precisam ter um médico responsável ou um avião voa e aterrissa sozinho ainda precisa de um piloto, os AVMs por si não deverão substituir os profissionais do mercado imobiliário, muito pelo contrário.

Os AVMs vão ajudar aumentar a produtividade e ainda eliminar um incômodo conflito de interesses que atinge os corretores de imóveis.

Ter o preço de um imóvel na velocidade de um “click” é uma baita economia de tempo. Só quem é corretor sabe a dor de se perder tempo olhando centenas de anúncios mal precificados, conversando com zeladores ou puxando matrícula de outros imóveis nos cartórios. Esse tempo poderia ser dedicado à visitas, relacionamento com os clientes e outras atividades com potencial de retorno maior.

Não só isso. Nós da InfoProp entrevistamos centenas de corretores e chegamos à conclusão de que existe um conflito de interesses entre compradores, proprietários e corretores de imóveis. É que ao emitir a opinião a respeito do preço de um imóvel, o proprietário tende a achar que o corretor está pedindo um preço abaixo de mercado para realizar uma venda mais fácil. Já os compradores, tendem a achar que o preço sempre está alto e que o corretor favorece o proprietário para ganhar uma comissão maior.

Ao mostrar o preço de um AVM, o corretor de imóveis tira esse peso das costas. Atualmente, os corretores que participam da InfoProp podem mostrar os preços transacionados de milhares de imóveis da cidade de São Paulo que se encontram em nossa plataforma. Futuramente, com um AVM baseado nos dados coletados pela InfoProp, os corretores poderão obter uma estimativa de preço rápida e precisa sempre que necessário.

No final das contas, os corretores devem deixar este tipo de tarefa para os computadores e se dedicarem ao que sabem fazer melhor: se relacionar com os seus clientes e vender mais.

Fontes:

https://www.attomdata.com/news/attom-insights/artificial-intelligence-real-estate-today-tomorrow-future/
http://g1.globo.com/tecnologia/noticia/2011/10/morre-john-mccarthy-pioneiro-da-inteligencia-artificial.html
http://www.cofeci.gov.br/portal/index.php?option=com_content&view=article&id=503:disputa-por-avaliacoes-chega-ao-fim&catid=42:ultimas-noticias&Itemid=97
Downie, M. L. & Robson G. (2007) Automated Valuation Models: an international perspective. p. 32 Council of Mortgage Lenders, London, ISBN 1-905257-12-0.
Mitropoulos, A., Wu, W. & Kohansky G. (2007)Criteria for Automated Valuation Models in the UK. Fitch Ratings. p. 1 Council of Mortgage Lenders, London, ISBN 1-905257
http://www.rics.org/us/news/news-insight/news/proptech-is-gaining-traction-in-new-york-city/
https://expandedramblings.com/index.php/zillow-statistics/
https://www.nytimes.com/2017/05/24/upshot/angry-over-zillows-home-prices-a-prize-is-offered-for-improving-them.html
http://g1.globo.com/jornal-nacional/noticia/2017/11/tempo-medio-para-vender-de-imovel-bate-recorde-mas-preco-nao-baixa.html