Preço de Anúncio vs Valor Fechado: A Diferença no Mercado Imobiliário é Maior do que Você Imagina

Em Vários Apartamentos de São Paulo, o Preço Pedido Chega a ser 35% Maior que o Valor do Negócio Fechado

Preço Pedido x Valor Fechado Mercado Imobiliário

Ao pesquisar na internet por informações sobre apartamentos do Edifício Portal Di Siena, na rua Jesuíno Arruda, 755, no Itaim Bibi, você irá encontrar estimativas de preço de R$ 4.9 milhões a R$ 5 milhões. No entanto, de 2016 a 2018, pelo menos 3 apartamentos foram vendidos no prédio sendo que nenhum deles por mais de R$ 3.250.000. ¹

Já ao colocar no Google o Edifício Maison La Bruyere, que fica na rua Pedroso Alvarenga, 217, também no Itaim Bibi, os anúncios encontrados podem ultrapassam os R$ 1.7 milhões. Porém, entre 2016 e 2017, pelo menos dois apartamentos foram vendidos no edifício, sendo o mais caro por apenas R$ 1.200.000.¹

Esses são alguns dos milhares de exemplos que a InfoProp constatou com poucos meses após o lançamento da plataforma que reúne preços transacionados de venda e locação de imóveis. O spread (a diferença) entre o preço anunciado e o valor fechado chega a ultrapassar os 40% em determinados casos, porém em outros não passa dos 10%.

Essa disparidade e falta de correlação entre o preço pedido e o valor efetivado na venda prejudica todo o mercado imobiliário brasileiro.

Não por acaso, uma pesquisa realizada em 2017 pela Associação Brasileira de Incorporadoras e Imobiliárias constatou que, em média, um imóvel demora 1 ano e 4 meses para ser vendido no Brasil. Comparado aos Estados Unidos, onde imóveis em grandes cidades levam em média 90 dias para encontrar um novo dono, nosso mercado vende na velocidade de uma lesma.

Mas por que demoramos tanto para vender um imóvel aqui e lá eles conseguem vender tão rápido?

Claro que não dá para competir com o principal mercado de imóveis do mundo e maior economia global, porém ainda existem vários problemas primários no Brasil que precisam de uma solução urgente para tornar nosso mercado mais ágil e eficiente.

Portais Imobiliários – Solução ou Causa do Problema?

Quando a ideia de se comprar ou vender um imóvel se passa na cabeça de uma pessoa, é muito provável que a primeira coisa que ela faça é pesquisar anúncios nos portais imobiliários.

No Brasil os principais portais são o ZAP Imóveis, VivaReal, ImovelWeb e o OLX. Só o Grupo ZAP (uma Joint Venture entre o Zap Imóveis e o VivaReal), recebe mais de 40 milhões de visitas por mês e possuem 7 milhões de imóveis anunciados.

Antigamente as pessoas precisavam pesquisar os classificados dos jornais ou andar pelas ruas e anotar os números de telefones expostos nas placas em frente aos imóveis, o que tornava a pesquisa mais demorada e trabalhosa.

Os portais imobiliários facilitaram bastante esse processo. Hoje é possível ver fotos externas e internas, além de obter informações de preço, metragem ou número de cômodos de quantos imóveis forem necessários, tudo de forma instantânea pela internet.

Porém, novas soluções muitas vezes trazem consigo novos problemas.

Os portais imobiliários surgiram para trazer mais facilidades tanto para compradores, vendedores quanto para imobiliárias e corretores de imóveis. Era de se esperar que dessa forma o mercado também se tornasse um espaço mais transparente e que as vendas ocorressem com menos fricção, porém o que ocorre é justamente o contrário.

Dados Imprecisos

Primeiramente, ao navegar pelos portais imobiliários encontramos diversas inconsistências relativa às informações apresentadas.

Em edifícios residenciais no qual existem apenas dois tipos de plantas (apartamentos comuns e a cobertura), é muito comum anúncios com as mais variadas metragens, número de cômodos e vagas de garagem.

Isso termina por confundir todos. O mais estranho é quando encontramos anúncios diferentes, com informações de metragem, vagas, número de cômodos e banheiros diferentes, porém com as mesmas fotos.

É aí que reside um problema ainda maior: Existem dezenas e às vezes centenas e de anúncios repetidos de um mesmo apartamento, porém com informações diferentes.

Quem é corretor de imóveis certamente já deve ter ido à alguma visita com um cliente que coincidentemente agendou outra visita com outro corretor no mesmo apartamento. Isso acontece devido ao número excessivo de anúncios replicados.

Os portais até podem sair em defesa própria alegando que a culpa não é deles, mas sim do mercado que é pouco organizado.

Se não há exclusividade na venda, os proprietários anunciam com diversas imobiliárias e corretores, que não tem o cuidado de inserir informações precisas.

Caberia aos portais fazer essa curadoria, porém aparentemente não há muito interesse em se fazer isso. Afinal de contas, o modelo de receita dos portais imobiliários consiste em vender anúncios, portanto quanto mais anunciarem, melhor para eles. Mesmo que isso cause um enorme ruído nas informações divulgadas.

Não por acaso, imobiliárias que tem pacotes premium replicam os próprios anúncios diversas vezes para ganhar mais leads.

Anúncios Irreais

Assim como as informações relativa às especificações dos imóveis, o preço dos anúncios também é confuso.

Basta navegar por qualquer portal para encontrar o mesmo imóvel sendo oferecido por R$ 1.9 milhão em um anúncio e por R$ 1.1 milhão em outro.

Isso ocorre devido à um outro problema: Não existe uma boa referência para a precificação de imóveis.

O que existe hoje são anúncios (que como vimos possuem informações de baixa qualidade) e alguns índices, como o FIPE/ZAP. O problema dos índices é que eles tomam como referência os anúncios e separam bairros por faixa de valor de m², porém o mercado é extremamente heterogêneo.

Enquanto o Índice FIPE/ZAP classifica o bairro da Vila Nova Conceição com o preço de R$ 17.500 por m², na plataforma da InfoProp há informações sobre imóveis na Vila Nova Conceição que foram vendidos por mais de R$ 27.000 m² e outros que foram vendidos por R$ 6.500 reais por m².

Uma pessoa que queira vender o seu imóvel na Vila Nova Conceição termina tomando o índice como referência sem levar em consideração outros fatores importantes e geralmente anuncia o imóvel por um preço bastante fora da realidade.

Por que os Preços de Anúncios Não Refletem o Valor de Mercado

Dezenas de fatores podem afetar o preço em que um imóvel será vendido.

O andar, a vista, o número de vagas de garagem, a disposição em relação ao sol e o estado de conservação interno podem fazer com que apartamentos de um mesmo edifício sejam avaliados por valores bastante diferentes.

Quando a comparação é feita com apartamentos de outros edifícios da rua, fatores como o ano de construção, o estado de conservação do condomínio, o valor do condomínio e do IPTU também influenciam muito no preço de venda de um imóvel.

No Brasil, infelizmente, quem decide o preço de venda de um imóvel é a pessoa menos capacitada para tal: o proprietário.

Normalmente, o proprietário de um imóvel não acompanha o mercado imobiliário de perto e não sabe os preços em que os imóveis de fato são vendidos, muito menos quais fatores influenciam mais ou menos na valorização e liquidez do seu apartamento. Há quem acredite ter feito a melhor reforma do mundo, quando na verdade a reforma pode até atrapalhar mais do que ajudar.

Ao decidir vender o apartamento, o proprietário simplesmente entra no portal imobiliário, pesquisa por anúncios no mesmo prédio, na rua, no bairro ou até anúncios de lançamento.

Obviamente, essa pessoa tende a ter um apego emocional ao seu patrimônio. Foi lá que ele viu os filhos crescerem e viveu bons momentos. O apartamento representa mais que uma moradia: certamente pode ser traduzido em anos ou décadas de trabalho duro para adquirir o patrimônio.

Então, ele toma como referência anúncios com precificações já enviesadas por outros proprietários, acredita que o imóvel que foi construído décadas atrás tem o valor do m² similar ao de um lançamento e ainda coloca aquela gordura de negociação por cima para finalmente pedir que a imobiliária ou o corretor trabalhe o seu imóvel no preço que ele deseja.

As consequências são desastrosas.

Obviamente, não irão aparecer pessoas interessadas nem para se fazer uma visita. Então, impaciente com a situação, o proprietário coloca o imóvel com o máximo de imobiliárias e corretores que conseguir. Na cabeça dele, o que falta é divulgação, porém o problema está no preço.

Na rua Casa do Ator, 400 temos registradas mais de 8 vendas no edf. Olympia Vista, construído em 2014. Na internet, a estimativa de preço está acima dos R$ 2 milhões, porém a maior venda que temos registro não passou dos R$ 1.5 milhões.

Resultado: Um proprietário irá acreditar que o imóvel dele vale R$ 2 milhões e não irá achar comprador. Já os compradores que tem R$ 1.5 milhão para comprar um imóvel talvez nem queiram fazer uma visita no Olympia Vista, já que podem imaginar que um desconto de R$ 500 mil no preço seria impossível de conseguir.

Esse problema não existiria se os portais imobiliários pudessem fornecer a média do valor fechado em cada condomínio, porém, ao contrário do que ocorre nos Estados Unidos, essa informação ainda não está disponível no Brasil, pelo menos até o surgimento da InfoProp.

Multiple Listing Services e o Mercado Norte-Americano

Um dos exemplos mais notáveis de compartilhamento de informações começou nos Estados Unidos durante o século XIX.

De acordo com a U.S National Association of Realtors (Associação Nacional dos Corretores de Imóveis dos Estados Unidos), os corretores de imóveis costumavam se reunir regularmente nos escritórios de suas associações (algo semelhante ao nosso CRECI), para compartilhar informações das propriedades que eles estavam tentando vender. Dessa forma, podemos dizer que foram formalizadas as primeiras parcerias imobiliárias no mercado americano, como também surgiram as MLS – Multiple Listing Services (ou Serviços de Listas Múltiplas).

As listas, disponíveis apenas para corretores de imóveis e imobiliárias, continham todas as informações relevantes sobre os imóveis comercializados. Não só metragens e especificações da construção, como também a data e preço de vendas anteriores e o período em que o imóvel ficou disponível para venda.

Depois da era da internet, alguns sites especializados passaram a agregar essas informações juntamente com outros dados. Dessa forma, empresas de tecnologia conseguem estimar o valor de avaliação de centenas de milhares de imóveis por meio de estimativas de preço com uma margem de erro bastante pequena.

É o caso do Zillow, o maior portal de imóveis norte-americano, que possuí uma ferramenta de Avaliação Automática de Imóveis (ou AVM) chamada Zestimate. No surgimento da ferramenta, a margem de desvio era de 16%, mas atualmente esse número chegou à uma média de apenas 5%.

InfoProp

Nós reunimos uma base de dados com o preço transacionado de vendas e locações de imóveis. As imobiliárias que participam da plataforma podem consultar as transações de forma ilimitada e em troca enviam as transações que realizaram de forma periódica.

Ao mostrar os dados da plataforma para clientes vendedores e compradores, você terá dois benefícios.

O primeiro é a eliminação do conflito de interesses existente entre as partes e o corretor de imóveis.

Quando um corretor expressa sua opinião a respeito do valor de avaliação de um imóvel e o preço sugerido é menor do que o proprietário deseja, o cliente vendedor tende a pensar que o preço foi sugerido desta forma para que a venda seja realizada mais facilmente.

Já os clientes compradores podem pensar que o corretor tem interesse em vender a um preço mais elevado para receber um valor maior nos honorários de corretagem.

Mostrar os dados da InfoProp, que é uma empresa especialista em coletar dados do mercado imobiliário e que não tem qualquer envolvimento na transação, vai eliminar o conflito de interesses.

O segundo benefício, é que ao conseguir convencer os proprietários a anunciar seus imóveis por valores próximos ao de mercado, você irá aumentar suas chances de realizar uma venda e aumentar o seu faturamento.

Se você ainda não faz parte da InfoProp, clique aqui para fazer o seu cadastro e faça parte de um mercado imobiliário mais transparente.

Fontes:
¹Pesquisas realizadas na Internet na semana da publicação deste artigo
Índice FIPE/ZAP Abril/2018 – http://fipezap.zapimoveis.com.br/wp-content/uploads/2018/05/fipezap-201804-residencial-venda.pdf
http://www.grupozap.com/
https://zillow.zendesk.com/hc/en-us/articles/203340304-How-accurate-is-the-Zestimate
https://www.nar.realtor/nar-doj-settlement/multiple-listing-service-mls-what-is-it